우리나라의 부동산학 교육은 건국대학교 부동산학 교육과 출발점을 같이한다. 건국대학교에서 부동산학이 시작된 지 50년이 지나고, 학부과정에 부동산학과가 개설된 지 35년이 지나고 있다. Univ. of Pennsylvania의 Wharton School처럼 학부 부동산학과와 일반대학원 석박사과정, 그리고 부동산대학원이 ‘부동산 스쿨’을 표방하는 ‘부동산과학원’으로 성장하고, 해봉부동산학관이라는 단독건물을 갖게 된 오늘날의 모습을 보면, 1985년 부동산학과 1기생으로 입학한 뒤 지금까지 부동산을 공부하며 강단에 있는 필자로서는 그저 감개무량할 따름이다.
부동산학은 부동산시장의 작동원리를 체계적으로 설명하고, 부동산산업을 국가 경제의 한 축으로 건전하게 기능할 수 있도록 부동산현상을 연구하는 응용학문이다. 우리나라는 제조업 중심의 경제성장이 한계를 보이는 가운데, 일자리 창출과 성장잠재력 제고 효과가 높은 서비스산업이 신성장 동력으로 등장하고 있다. 특히, 부동산산업은 우리나라 국민경제에서 큰 비중을 차지하여 성장 가능성이 크나, 사업체 규모가 영세하고, 개별 서비스로 분절되어 있어 종합서비스 제공이나 부가가치 창출의 측면에서 주요 선진국의 부동산산업 수준에 미치지 못하고 있다. 부동산서비스산업진흥법에서 부동산서비스는 “부동산에 대한 기획, 개발, 임대, 관리, 중개, 평가, 자금조달, 자문, 정보제공 등의 행위”를 말하고, 부동산서비스산업은 “부동산서비스를 통하여 경제적 또는 사회적 부가가치를 창출하는 산업”을 말한다고 규정하고 있다. 또한 부동산서비스사업자는 건전하고 투명한 부동산시장의 조성과 소비자의 신뢰 형성을 위하여 노력하여야 한다고 규정하고 있다.
이 책은 법률에서 정하는 부동산서비스의 정의에 기초하여, 제1부 부동산학의 기본원리와 제2부 부동산투자, 부동산금융, 감정평가, 부동산개발, 자산관리, 경매와 공매, 부동산정책 등의 내용으로 부동산학의 각론 내용을 구성하였다. 제3부는 건전하고 투명한 부동산시장의 조성과 소비자의 신뢰 형성이라는 관점에서 부동산산업윤리를 다루었고, 4차산업혁명이라는 시대의 변화를 반영하여 프롭테크의 내용으로 구성하였다.
제1부 부동산학의 기본원리에서는 부동산학이 추구하는 가치를 비롯해서 부동산의 개념과 특성, 부동산산업의 분류, 법률적 기초, 경제적 기초, 수학적 기초, 경제성분석, 계량분석, 기술적 기초 등 제반분야에서 파생되는 원리 중 부동산학의 기초적인 이론을 정리하였다.
제2부 부동산학의 각론에서는 부동산투자, 부동산금융, 감정평가, 부동산거래 및 중개, 경매와 공매, 부동산개발, 자산관리, 부동산정책 등으로 구분하여 기술하였다. 부동산경매·공매에 대한 선호가 많다는 점에 착안하여 기존의 원론에서는 다루지 않던 내용(경매의 절차, 입찰, 경매배당, 권리분석, 압류재산 공매 등)을 추가하였다. 본서에 사용된 원고 중 일부는 필자의 저서 ‘생활속의 부동산 13강’을 바탕으로 수정·가필하였다.
제3부 부동산학의 주요 담론에서는 부동산산업윤리, 프롭테크로 구성하였다.
은사님이신 조주현 교수님께서 집필하셨던 부동산학원론(건국대학교출판부)이 절판된 지 수년이 지났지만, 감히 부동산학원론의 집필은 엄두도 못내고 지내왔기에 부동산학원론이라는 책을 집필하기까지 오랫동안 정말 많이 망설였다. 언젠가는 책을 쓰겠지 하는 생각으로 자료를 모으고 작업을 조금씩 진행해 오고 있었다. 그러던 중 COVID-19로 인해 대면강의를 못하게 되어 온라인 강의를 하게 되면서 1학년을 대상으로 하는 부동산학원론에서 대면강의도 못하고, 교재도 구할 수 없는 강좌를 운영하게 되어 학생들에게 매우 미안한 마음이 있던 상황에, 박영사의 호의에 힘입어 용기를 내게 되었다.
이 책을 집필하는 과정에서 부동산학이 얼마나 많은 분야와 연결되는 학문인지 다시 한 번 인식하였다. 이 방대한 부동산영역을 아무도 학문이라고 생각하고 있지 않던 시절에 홀연히 부동산의 학문적 체계화를 위해 애쓰신 김영진 교수님의 탁월한 선견에 절로 고개가 숙여진다. 그동안 김영진 교수님의 뒤를 이어 부동산학계를 이끌어오신 걸출한 선배학자님들이 부동산학의 다양한 학문영역에 수많은 돌탑을 쌓아놓았다. 필자 또한 후학의 한 사람으로서 부동산학의 성과로 작은 돌 하나를 얹어놓는다는 낮은 마음과 우리나라에서 부동산학 교육이 정규학위과정으로 시작된 지 50주년을 기념하는 의미를 담아 탈고하고자 한다.
끝으로 이 책의 원고작업을 하고 있다고 말씀드렸을 때 기꺼이 원고를 감수해주시겠다고 말씀하시고 섬세하게 조언해주신 조주현 교수님께 머리 숙여 감사를 드린다. 그리고 이 책의 출간에 도움을 주신 박영사의 노현 이사와 편집부의 전채린 과장, 원고 구성에 도움을 준 건국대학교 부동산학과 신은정 초빙교수, 원고 교정에 도움을 준 서울벤처대학원대학교 부동산학과 박사과정 김상연 원생, 건국대학교 대학원 부동산학과 박사과정 김세율 원생, 석사과정 고성욱 원생과 강민영 원생에게 감사를 드린다.
Soli Deo Gloria!
2020년 9월
건국대학교 해봉부동산학관 연구실에서
마치며
저에게는 엔딩노트에 대한 사연이 있습니다.
여기에 그 사연을 간단히 소개하자면, 엔딩노트를 보고 싶어 했던 친구가 있었는데, 갑작스런 혈액암 수술 후 자리에서 회복하지 못하고 소천해 결국 그 부탁을 들어주지 못했습니다. 그 친구에게 보여주지 못했던 엔딩노트를 여러분에게 공유합니다.
엔딩노트를 써보면 많은 것을 깨닫게 됩니다.
우선 나 자신이 나와 가족에 대해 아는 것이 별로 없다는 사실을 느끼게 됩니다. 그리고 주변에 많은 사람이 있었는데, 막상 엔딩노트에 옮기려고 할 때 적어놓을 만한 사람이 그리 많지 않다는 것도 알게 됩니다. 나, 가족, 재산, 건강, 만약의 상황, 장례, 유언장, 지인명부, 지인에게 보내는 메시지, 추억의 사진 등을 접하면서 그동안의 나의 삶을 반추하게 됩니다.
그렇습니다.
엔딩노트는 내가 걸어온 삶을 돌아보며 작성하는 ‘내 인생의 비망록’입니다. 살아가면서 당연히 누려야 할 ‘평화롭고 존엄한 삶을 위한 준비 과정’이라는 느낌으로 인생의 대단원을 아름답게 마무리하려는 사람들이 만나게 되는 노트입니다.
엔딩노트는 ‘내 인생의 재고 조사’입니다.
내 인생의 재고를 조사하다보면, 많이 이루지 못하고, 많이 나누지 못하고, 많이 섬기지 못한 내 삶의 재고 목록을 만나게 됩니다. 이를 통해 나의 남은 인생을 어떻게 살아야 할지 생각하게 합니다. 엔딩노트는 인생의 마지막 시간을 어떻게 보내고 싶은지 생각하며, 앞으로의 남은 삶과 내 마음의 깊은 곳을 찬찬히 들여다볼 수 있도록 도와주는 안내자의 역할을 해줍니다.
엔딩노트는 ‘가족에게 주는 마지막 선물’입니다.
내가 하늘나라에 가면, 남은 가족은 슬픔에 잠기게 되지만 금방 시퍼런 현실을 마주합니다. 장례식 이후에 재산분할 절차 등 다양한 일이 생기기도 합니다. 그럴 때, 가족들이 모르는 나만 알고 있던 정보가 있으면 가족들은 당황하게 됩니다. 의외로 남은 가족이 알아야 하는 여러 가지 상황에 있어서 구체적으로 모르고 있을 가능성도 있습니다. 아무리 사소한 정보라도 상관없습니다. 가족의 모습을 떠올리면서 나에 대한 정보를 자세히 기록해 봅니다.
‘꿈은 이루어진다’는 말처럼, 바람직한 미래에 대해 상상해 봅니다.
여유로운 생활이나 취미에 몰두하는 모습이 떠오르면 그대로 엔딩노트에 적어봅니다. 종이에 써보는 과정에서 나의 진심이나 희망을 깨달을 수도 있습니다. 즐거운 노후생활을 보내기 위해서라도, 내 인생의 두근거리는 계획을 엔딩노트에 남겨보기 바랍니다.
마지막으로 10년 가까이 컴퓨터 속에서 잠자고 있던 원고, ‘엔딩노트’의 출판을 흔쾌히 맡아준 박영스토리의 노 현 대표님과 출판부 여러분에게 이 자리를 빌려 마음 깊이 감사드립니다.
Soli Deo Gloria!
2020년 아름다운 가을에
건국대학교 해봉부동산학관에서
